「不動産投資をすると節税になりますよ」

不動産投資に興味を持ったことがある方なら、一度はこんな話を聞いたことがあるかもしれません。

節税には、所得税・住民税という今の所得に対しての節税と相続税の節税という2種類がありますが、今回は、前者の所得税・住民税の節税について触れていきます。

確かに、不動産投資によって所得税や住民税の負担が軽くなるケースはあります。ただ私は、不動産投資を実際に続けているFPとして、「節税になるから」という理由だけで物件を購入することはおすすめしていません。

今回は、不動産投資と節税の関係について考えてみたいと思います。

不動産投資の節税を理解するうえで、まず知っておきたいのが「減価償却」です。

不動産を購入した場合、建物部分の購入費用を一度に経費にするのではなく、決められた年数に分けて経費として計上していきます。これが減価償却です。

ここで大切なのは、減価償却費は、その年に実際にお金が出ていく経費ではないという点です。

例えば、家賃収入から管理費や修繕積立金などを差し引き、手元のお金はプラスになっていたとしても、減価償却費を経費として計上することで、税務上の不動産所得が赤字になることがあります。

そして一定の条件を満たせば、その赤字を給与所得など他の所得と相殺できる場合があります。これが「損益通算」です。

給与所得などが減ることによって課税される所得も小さくなり、結果として所得税や住民税の負担が軽くなる。

これが、不動産投資で「節税できる」と言われる基本的な仕組みです。

では、不動産を買えば誰でも大きな節税効果を得られるのでしょうか。

そうではありません。

一般的には、所得が高く、所得税率の高い方ほど、損益通算による節税効果は大きくなりやすいです。

また、物件によっても違います。建物価格や築年数、構造などによって減価償却できる金額や期間が異なるためです。

逆に、もともとの所得税率がそれほど高くない方や、減価償却費をあまり計上できない物件の場合には、期待していたほどの節税効果が得られないこともあります。減価償却費をあまり計上できない物件とは、物件価格に対して、土地の割合が大きい物件のことを意味しています。

私が一番お伝えしたいのは、ここです。

「年間●●万円、税金が戻ってきます」

そう言われると、とても得をしたような気持ちになります。
でも、その節税のために、毎年それ以上のお金を持ち出していたらどうでしょうか。

また、不動産には空室、家賃下落、修繕、金利上昇、売却価格の下落など、さまざまなリスクがあります。

私自身、2007年から中古ワンルームマンションへの投資を続けています。

だからこそ感じるのは、不動産投資で大切なのは「節税できる物件」を探すことではなく、家賃収入が安定して得られ、必要な経費を支払ったあとにもお金が残り、将来売却するときの出口も考えられる物件を選ぶことだということです。

節税は、うまく活用できれば不動産投資のメリットのひとつになります。

ただし、節税はあくまで「結果」であって、「目的」ではない。

「税金がいくら安くなるのか？」だけではなく、
「この物件を買うことで、自分の資産は本当に増えていくのか？」
私は、この視点を忘れないことが、不動産投資と長く付き合っていくうえで何よりも大切だと考えています。