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最近は、預貯金で受け取れる金利も増えているけれど、ローンで借りる金利も上がっている。
ニュースなどで金利の話題が取り上げられる時は、マイホーム購入の住宅ローンの場合が多いですが、日本銀行の金融政策の影響もあり、数年前と比べると、確実に金利は上昇傾向にあります。
不動産投資も、現金一括で購入する方よりは、ローンを利用して購入する方が多いので、金利の上昇は、不動産投資、賃貸経営にマイナスの影響を及ぼす可能性もあります。
そんな金利上昇傾向にある中で、不動産投資を行うことはどうなのか、という点について、今回は考えてみたいと思います。
今、金利はどこまで上がっているのですか？
今回は、これから購入して、融資を受ける方を前提にお話を進めたいと思います。
不動産投資の場合、ローンには大きく分けて、パッケージ的な商品のアパートローンと、個別対応になるプロパーローンの2種類があります。
プロパーローンの場合は、保有している金融資産やすでに持っているマイホームや賃貸用の不動産の状況、所得などを総合的に判断して、金融機関は検討をします。そのため、金融機関の評価次第で、1％前後の場合もあれば、3％台の場合などもあり、一律にこのくらいの金利になりそうということが、蓋を開けてみないと分からないというのが、正直な所です。
一方のアパートローンの場合は、借りる方の年収や所得、ご家族状況、資産と負債の現状などを踏まえて、金融機関の基準に合致すれば借りられるかどうかの判断ができるローンです。ネットで公開されている某金融機関の2026年8月の金利は、2.425％～4.425％となっています。ただ、私が把握している現状で言えば、年収が4桁ある方が利用できるアパートローンで1.5％前後という有利な金利設定がされている金融機関があり、そうでない場合でも、1.9％台～2％前半で借りられるケースが多いです。
数年前、1.6％～1.7％前後が多かった時期に比べれば、上がった点は否めませんが、不動産投資、賃貸経営に大きな影響を与えるまでの上昇にはなっていないのではないか、というのが、私の感じている所です。
返済額が変わっていないのに、損をしていることはありますか？
この項では、すでにローンを借りていて、金融機関から金利アップのお知らせを受け取った方を想定してお伝えしていきます。最初に結論から言ってしまえば、返済額が変わっていないのに、損をしていることはあります。これは、住宅ローンにもアパートローンにも、どちらにもある、ローンに特有のルールによるものです。
そのルールとは「5年ルール」です。一部の金融機関では、このルールを適用していないので、金利の上がり下がりに応じて機動的に変わり、返済額などへの影響を感じている方もいらっしゃるとは思います。
ただ、まだ多くの金融機関にこのルールは残っているので、どのような形で損をしているのかについて、お伝えしたいと思います。
5年ルールは、毎月の返済金額は、5年ごとにしか変わらないというルールです。例えば、元本と利息の毎月の返済額の合計が70,000円であれば、5年目が訪れるまでは、毎月口座から引き落とされる返済額は、金利に関係なく、70,000円で変わらないというのが5年ルールです。
それは、金利が上がることによって、70,000円の内訳にあたる元本と利息の金額が変わるからです。ここではイメージをつかんで頂くために、分かりやすい仮の数字でお伝えします。例えば、当初、元本が50,000円、金利が20,000円という内訳で返済をしていたとします。
その状態で、金利が上がるとどうなるか？
返済する月額70,000円という総額は、5年ルールで変わらないにもかかわらず、金利が上がることで、内訳が、元本30,000円、金利40,000円になるようなことが起きるのです。
つまり毎月の返済額としての支出は変わらないですが、内訳に占める元本の金額が少なくなることで、金利の負担が多くなり、元本の減りが遅くなるということです。ローンの残債の減るスピードが遅くなるという意味合いです。
元本の減りが遅くなるということは、あなたの資産になる部分のスピードが遅くなり、目に見えにくい部分で、資産形成に不利となり、損してるとも言える状態だと私は捉えています。この状態になった場合は、無理ない範囲で繰上返済を行うことなどを通して、損な状態を解消するように努めることが必要になってきます。
これから買う人にとって、金利上昇は不利なだけですか？
金利の上昇は、不動産に限らず、資産運用においては、不利と言うよりも、むしろ有利に働くように活用することが大切だというのが、私が考えている結論になります。
金利が上がる時というのは、インフレ、物価が上がる状況です。モノやサービスの価格があがる状況です。
なので、不動産のような実物資産と言われる「モノ」は、価格が上がっていくのが、金利上昇時のセオリー的な傾向です。実際、最近は、新築、中古問わず、物件価格が上昇傾向を示しています。
また、不動産投資のような収益物件を購入する場合は、金利上昇のインフレ下にあっては、購入後にも資産価値を上げられる可能性が高くなります。
その理由には、家賃の上昇があります。
退去して新しく入居者を募集する時、賃貸借契約の更新を迎える時のようなタイミングで、無理ない範囲で、少しずつ家賃を上げやすい状況が、金利上昇のインフレ下では起こりえます。実際に、私が保有している物件でも、この4年くらいで、更新時に少しずつ賃料アップのお願いをして、月額4,000円～5,000円くらい上げることができています。年間にすると48,000円～60,000円です。これが資産価値を上げることとどうつながるかをお伝えします。
賃貸用の投資物件は、収益還元法という計算で価格を考えることが多いです。
例えば、物件価格が2,400万円で年間の賃料が120万円であれば、利回りは5％になります。
この利回り5％が変わらないとした場合に、先ほど示したように、年間に受け取る家賃が48,000円～60,000円増えたら、利回りを元に計算する収益還元法をもとにした物件価格は、いくら上がるでしょうか？
答えは、96万円～120万円です。
つまり月額の賃料が4,000円～5,000円上げることができると、あなたが保有している物件の資産価値は、100万円前後上がることになるのです。そして、今のインフレ下の状況にあると、この賃料アップをして資産価値を上げることもしやすい状況にあるのです。
この点が、今から不動産を購入しても、金利上昇で不利にならないと私が考えている点になります。
金利が上がることで、お金を借りる際には不利になる。不動産を保有して、資産価値を上げられると有利になる。何事にもメリットデメリットがあるように、金利の上昇にもメリットデメリットがあります。このメリットデメリットをあなた自身でも考えた上で、不動産投資を今からするのが賢明かどうかを判断するのが良いのではないか、と私は考えています。
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斎藤 岳志 >>プロフィールをもっと見る
某百貨店に3年ほど勤務。色々な方との触れ合いを通じて、サービス・接客・対人関係の基礎を身につける。
百貨店在職中に、ファイナンシャルプランナーの勉強を始め、資格取得をしたことをきっかけに、数字を扱う仕事に興味がわき、転職して、経理・税務という職種を経験。自身の強みとなっている。
また、プライベートな部分でも、株式投資に始まり、信用取引や商品先物取引、投資信託やFXなど、投資と名のつくものはだいたい経験し、その経験を経てくる中で、一番自分の性格とうまの合った不動産投資を2007年にスタートして以来、自分の資産運用に関しては、中古マンション投資を中心に金融資産の運用と不動産を組み合わせたバランスを意識して取り組んでいる。
【所有資格】
CFP
相続診断士
終活アドバイザー
資産形成コンサルタント